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2019/04/09

如何賣房節稅? 善用一生一屋夫妻贈與

好險網/王詠綸 講師
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陳先生出售房屋,土地按一般用地稅率20%課徵土地增值稅,可是自己已住了這房子10年,為什麼不能以自用住宅地用稅率10%來計算?原來,他的戶口在不在這棟房子,稅率差很大!

房子雖是自己住,但一定記得要將戶口遷回住處,才能辦理自用住宅,享有優惠稅率。那麼與土地增值稅到底有那些呢?

土地增值稅稅額的計算與下列有關:
一、土地公告現值
二、前次取得時之公告現值
三、持有期間長短及使用情形

稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率:

土地增值稅是土地所有權移轉時的租稅,一般用地稅率計算方式以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採累進稅率課徵。所以,一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額高出1倍以上,而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋二種,稅率均為10%,比起一般用地稅率20%至40%來說,省下不少稅額。

因此,如果沒有換屋計畫,出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,才是最佳的節稅方式。而陳先生若要使用一生一次及一生一屋來節稅,就需符合以下條件:

《延伸閱讀:不動產生前贈與or死後繼承 退休生活怎節稅?》

曾使用過一生一次自用住宅用地稅率,可再使用一生一屋,申請時按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅,應以自用住宅房地同時一次訂約出售者為限,不可分次出售。

夫妻各享一生一次的機會,但如果房子都登記在夫或妻名下,本人已適用過一次之後,再次買賣,若符合上述自用住宅條件,可以運用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶,再以配偶的名義簽約買賣,如此就能適用自用住宅用地的優惠稅率。

國稅局表示,適用一生一屋無次數限制,一生一次可多戶同時享受自用稅率,如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃於同一天簽訂買賣契約,同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內,同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。

但是,只有一生一次可多戶同時申請,一生一屋因規定出售時,土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋,所以不適用多戶同時出售。

未用過一生一次優惠稅率,同時擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利;在出售土地時,如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率,可以向稅務機關查詢。
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