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儲蓄險投資型壽險 2019/11/29

不動產傳承子女 三方式比節稅

記者程士華
瀏覽數:9834

Phew 觀點:

不動產怎樣留給兒女最划算?這個議題其實已經探討過很多次,不管是繼承、贈與或買賣,都有其優缺點。雖然,我們可以從以下新聞得知這三種方式優缺點

以較受歡迎的直接贈與跟繼承的方式來說,假設今年70歲的張先生多年來除了辛苦將兒女養大之外,辛苦買了房屋2棟及銀行存款僅50萬元,他有太太及1子,但他擔心死後會被課徵遺產稅,於是便想將房子先贈與其子(贈與當時房屋評定現值1500萬元,另一棟房屋評定現值1000萬),這樣會得到什麼結果呢?

以贈與房屋有2種稅賦來看,分別有贈與稅、契稅 (稅率6%)。如果張先生將1千萬的房子贈與給兒子,應繳納多少稅賦,計算如下:
贈與總額:10,000,000元
免稅額:2,200,000元
贈與淨額:7,800,000元
稅率:10%。
應納贈與稅額:780,000元

若張先生又擔心遺產問題,希望兒子能繼承他的遺產,應繳納多少稅賦,計算如下:

(一)遺產總額:25,500,000元
(二)免稅額:12,000,000元
(三)扣除額:6,660,000元
          (包括:配偶扣除額:4,930,000元+直系卑親屬扣除額:500,000元+喪葬費:1,230,000元)
(四)遺產淨額:6,840,000元(27,000,000-12,000,000-7,160,000)

           遺產淨額5,000萬元以下者,課徵10%
(五)應納遺產稅額為684,000元

當然,這兩種方式需視情況而定,若不急著規劃遺產,改以現階段贈與兒子一棟1千萬的房子,就需要先繳交78萬的贈與稅。以張先生存款只有50萬來說,必須得拿出28萬元才能把房子過戶給兒子,但不只這筆錢,張先生可能還得負擔契稅、土地增值稅和不動產贈與契約書須貼用的印花稅票。若張先生還有日後生活所需的花費,恐怕必須要盡快進行理財規劃。

若是以遺產繼承來看,張先生所有的財產若給兒子繼承,兒子雖然僅需繳684,000元的遺產稅,但至少他得有能力拿得出這筆錢繳完遺產稅後,才能順利繼承房產。

而這兩種方式若能及早透過保險工具進行財務規劃,讓兒子繼承財產,相信會更加輕省。

坊間更流傳以分割分年贈與方式以節稅,將房子產權分割,每年只移轉部分持分,價值控制在每年免稅額之內。這種方式雖然可省下贈與稅,但缺點就是移轉時間要拉很長,代書費、地政規費、土地增值稅都增加。

但如果是買賣呢?

如果張先生跟太太提早開始規劃,建議可考慮先透過「逐年贈與現金」方式幫助子女籌得購屋資金。因為,張先生夫婦倆每年有合計440萬的贈與免稅額,倘若時間不及,張先生可以每年贈與220萬給兒子,大約3到4年就能用這筆錢將1000萬的房子出售給兒子,但一定要記得,因「贈與現金買房」,子女未來如果要賣掉,房地合一稅的認定是當初的買價,且持有期間,設籍連續居住滿6年,並無供營業或出租使用,才能符合房地合一「自住減稅」的規定,將可擁有售屋獲利金額在400萬內可免稅額度,即便超過400萬,也僅按10%低稅率課徵,如此才能幫你省下大筆的房地合一稅。

(責任編輯 / Ian)

不動產傳承 三途徑比一比

如何將不動產留給兒女最划算?安永會計師吳文賓建議,共可採繼承、買賣及贈與三種方式,繼承移轉方式最單純,免稅額也較高;若想在生前移轉,則可以考慮買賣移轉,比起贈與更能享一生一次土地增值稅優惠稅率

針對年事已高的父執輩而言,可能會在生前就開始思考如何將家產傳給下一代,吳文賓指出,生前移轉可分為贈與及買賣二種方式,採贈與方式移轉,有一種簡單的方式,在於活用每年220萬元的贈與稅免稅額,逐年將現金等財產移轉給下一代,可以節省贈與稅的負擔。

不動產傳承三方式比較

吳文賓表示,相較於贈與現金,購入不動產贈與子女,可能比直接移轉現金更節稅,因為不動產贈與是以公告現值計入年度贈與總額,而公告現值多半低於市價許多;不過,若是透過不動產來移轉財富,不只有贈與稅的問題,還要額外考量到移轉過程中的土地增值稅。

吳文賓表示,在考慮土地增值稅的情況下,又可以選擇運用買賣方式來移轉土地,就有機會適用土地增值稅的一生一次自用住宅稅率,這是贈與不動產時無法適用的,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。

若是未選擇採生前移轉,吳文賓表示,透過繼承方式移轉土地,則是相對單純的做法,可以免課土地增值稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1,200萬元,加上喪葬費123萬元、直系血親卑親屬扣除額50萬,若財產是一家單傳,合計至少有1,373萬元的遺產不用課稅,對於多數家庭而言,已經十分足夠。

吳文賓建議,若子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值,將會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅的負擔就會降低,因此讓兒女以繼承的方式取得不動產,也是不錯的考量的移轉方式。

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