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保險懶人包 2019/11/25

買房贈子女多繳百萬稅! 房地合一稅節稅大公開

好險網編輯團隊
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Phew 觀點:

現在部分有能力的父母開始選擇買房送孩子,當結婚後的禮物,但你知道這兩種方式,不論是買房贈與,還是遺產繼承,要是再轉賣可是會被課不少稅呦!

從以下新聞可以得知,有位爸爸近年剛過世,兒子繼承了爸爸的老房子,但因沒有需求而轉賣,這是否就需要課房地合一稅呢?由於,這棟房子是2012年所購買,爸爸在2015年往生,兒子繼承這棟房子後,今年7月轉手賣出。

事實上,這種狀況不需課房地合一稅,因為房地合一稅有新舊制,房地合一的新制是只要在2016年1月1日後取得,或是2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年內的房屋、土地,在2016年1月1日後出售者,都必須申報課徵房地合一稅。

值得注意的是,有些人卻會被課很重的房地合一稅。為什麼?

假設台中某位富爸爸買了一棟3千萬的別墅給兒子,公告現值為1千3百萬,爸爸付了頭期款500萬後,貸款2500萬,每個月必須繳上10萬元貸款,才能讓孩子住下去,沒想到貸款還沒繳完,富爸爸就過世了!

兒子繼承這棟別墅後,發現自己也付不出貸款,便決定出售,扣掉貸款獲利了500萬元,但兒子「取得、繼承、售出」都在2016年後,再加上2年內售出,依照房地合一稅的稅率,需課徵35%的稅,所以兒子必須繳595萬元,不但頭期款500萬拿不回來,還損失了95萬元!簡直損失慘重!

買房送孩子是很多父母都會想做的事,但富爸爸的一片心意很可能會因為一個不小心心臟病發就走了,但後續問題緊接而來。

假設富爸爸當年不要貸款,直接贈與現金3000萬,扣掉免稅額220萬元=(3000-220)*10%=要繳270萬元的贈與稅

若選擇買3000萬的房送孩子,以土地公告現值及房屋評定現值扣掉免稅額220萬元=(1300-220萬)*10%=要繳108萬元的贈與稅

這樣確實可以省不少稅,但房地合一稅新制上路後,如果兒子想藉這棟房子賺一筆,一旦持有時間不到2年,轉手賣出獲利500萬元=(3500-1300)*35%=770萬元的房地合一稅

這樣,不用現金贈與,改以送房,結果可以省下270萬-108萬=162萬的贈與稅,但不到2年就賣出,恐怕兒子得繳770萬元的房地合一稅!實在划不來!

所以,最好的移轉方式是生前善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與,提前規劃即可達到財產移轉節稅,再以這筆錢分期付款買預售屋,或是將房子以分割方式,採每年220萬逐年贈與,甚至是讓孩子以繼承的方式取得房子,再將時間拉長6年以上,才能享有400萬房地合一稅的免稅額。

(責任編輯 / Ian)

繼承房屋轉賣 要不要房地合一稅?

記者/程士華

爸爸近年過世,兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子,但是因為沒有需求而轉賣,到底要不要申報房地合一稅呢?高雄國稅局表示,這類情況其實並不是看兒子的取得時間,而是看爸爸當初取得不動產的時間,作為適用房地合一新制,或房屋交易舊制的依據。

高雄國稅局日前受理一件案例,轄區內一位爸爸在2012年3月購置一套房地產,但是這位爸爸在2015年10月往生,他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產,可能本身並無需求,因而在去年7月出售這套房地產,並主動申報房地合一稅。

官員指出,國稅局查核這個案件時發現,其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女,都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中,其實不屬於房地合一課稅範圍,因而註銷這起申報案件,並通知這位兒子,把這筆房屋交易收入併入今年5月的綜合所得稅結算申報。

官員表示,以往買賣房地產時,土地部分免稅,房屋部分交易所得被歸類於財產交易,要在隔年5月併入綜合所得稅時申報。而房地合一課稅新制於2016年1月1日起上路,近年取得的房地產,要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報,自住使用可以享較優惠的稅率,但剛入手就脫手,恐怕有炒房嫌疑,越快脫手課稅越重。

官員指出,這位兒子搞錯一件事,其實因繼承而取得的房屋,持有時間可以跟父執輩合併計算,換句話說,其實案例中的房地產,實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主,也就是2012年3月,當時房地合一稅還沒上路,這套房地產也就屬於舊制。

不過還是有例外,官員提到,若是民眾在2016年以後才繼承不動產,即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅,但是這位兒子或其配偶、未成年子女實際在此居住、設有戶籍,且連續住滿六年以上,過程中都沒有拿去出租、做生意或是轉作事務所等執業情況,就可以適用房地合一稅的自住優惠。

官員指出,針對符合自住標準的房地產,房地合一稅設有新台幣400萬元以下免稅的規定,雖然舊制房屋只要課綜所稅,但是選擇房地合一稅更有利,那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

若符合房地合一稅條件
轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示,房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同,在於無論賺錢還是賠錢,只要有出售,就應該在一個月內主動申報,最近查核發現,有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報,結果反而挨罰。

官員用實際案例說明,有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地,購屋後又主動整修,支付改良修繕費用39萬元,並於2016年8月29日以980萬元出售,這位民眾自行試算之後發現,其實這筆賣屋交易虧了36萬元,感覺虧損應該不必申報,最後因為未在期限內申報,被處以3,000元罰鍰。

官員表示,房地合一稅新制上路後,個人交易2016年1月1日以後取得的不動產,都屬於房地合一稅的課稅範圍,不論這筆交易有賺錢或虧損,都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內,主動辦理房地合一稅申報。

官員提到,除了2016年以來的房屋之外,其實新法上路還有個過渡期,房地合一稅的精神在避免炒房,在2014年1月2日以後取得的房地產,若持有期間不滿二年就馬上出手,其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示,房地合一稅也可以透過網路申報,只要準備讀卡機,使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等,就能透過網路辦理申報,若是沒有讀卡機,輸入身分證字號與戶口名簿戶號,也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報,官員表示,依據《所得稅法》第108-2條規定,可處3,000元以上3萬元以下行為罰,若有應補稅額,還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰,兩種罰鍰擇一從重處罰。

《延伸閱讀:母生前贈與房子女再出售 沒算好4筆稅一次繳到飽!》

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